从2025年下半年起，科兴科学园（下称“科兴”）陆续迎来了搬家公司的货车。腾讯员工在周五下班前会将显示器、电脑、键盘及个人物品打包入箱，贴上工位号。周末，这些箱子将被搬家公司运往大铲湾的企鹅岛。新一周开始时，员工们会在新的工位拆开箱子，接上电源，继续工作。

这场历时近一年的搬迁，让科兴近20万平方米的办公空间逐步清空。作为科兴最大的租户，腾讯已在此驻留13年。

对于科兴而言，腾讯的离开并非毫无预兆。早在2019年腾讯在大铲湾购置土地时，科兴就预料到这一天迟早会到来。

许多游戏行业人士的印象中，腾讯与科兴早已紧密相连。长期以来，科兴的许多服务、空间和人流都围绕着腾讯展开。外界提及科兴，往往会联想到腾讯，而腾讯的许多员工也将青春岁月留在了科兴。

今年6月，最后一批腾讯游戏部门的员工迁入了企鹅岛。在腾讯撤离之后，一系列问题随之浮现：当腾讯不再是定义科兴的标签，科兴将如何重塑自我？

科兴C座的腾讯入口（图片）

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“一期项目于2010年至2013年完成，二期项目则在2014年至2019年间竣工。”在科兴拥有十余年工作经验、近年主要负责园区运营服务的刘滔，对此了如指掌。

科兴坚持自主持有和运营园区物业，不依赖第三方公司，也不对外提供物业服务。“我们公司过去20年从未出售过任何房产。”科兴工作人员如此表示。

腾讯于2013年入驻科兴，那一年微信刚刚打开市场。起初，刘滔并不清楚腾讯在科兴的具体业务重心。直到2014、15年之后，他才了解到，腾讯最主要的盈利增长点在于其游戏业务。尽管腾讯音乐等部门也设在科兴，但最受瞩目的始终是游戏部门，包括魔方工作室群和光子工作室群，员工总数过万，占据了园区约四分之一的面积。

2013年至2018年是科兴的快速发展期，正值“大众创业、万众创新”浪潮，众多科技公司纷纷涌入科兴。柔宇科技在此初创，后在龙岗建立生产基地；富途证券初期租赁五六百平方米，后扩展至数万平方米，市值一度突破千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也在此聚集。

科兴D座，曾是腾讯的办公区域（图片）

随着企业数量的激增，园区人流也随之增长。2019年前后，科兴的人流和出租率达到了顶峰。“人流量最高时达到五六万人，出租率也爆满。”刘滔回忆，那时科兴的夜晚直到凌晨仍灯火通明，晚上八九点钟很难打到车。当时的科兴被誉为“现象级”，代表了深圳的活力与特色，甚至被称为“中国加班第一楼”。

然而，租金的拐点比人流高峰期来得更早。在人流依然旺盛的时期，科兴的租金已开始下滑。

从2012年到2018年，科兴租金持续上涨，并在2018年10月左右达到最高点后开始回落。科兴方面将2018年的租金下降归因于贸易战的影响。2019年，科兴的租金再次经历一次较大的下调。2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业众多，租金收入反而有所回升。2022年，“房地产三条红线”政策的持续发酵，导致科兴租金再次出现波动。

澳特科兴科学园与原科兴相邻，于2022年交付使用（图片）

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随着园区人数的增加，科兴G层的商业配套也日益繁荣。一位在科兴工作了十多年的游戏公司员工回忆，2013年时，园区内的餐饮选择非常有限，仅有几家店，与周边其他园区并无显著差异。

鼎盛时期，G层的阿嬷手作常常排起长队，美食街、咖啡馆、KTV等业态竞相开业。在科兴全职做保洁的张丽，中午会去G层快餐店兼职，每天能赚20元并获得一顿饭。六年间，她见证了多家店铺的开业与关闭，但总有餐饮店需要小时工。

外卖平台的兴起也改变了餐饮业态。过去，一个园区约需5%的面积用于商业配套，外卖普及后，这一比例有所下降，园区不再需要如此多的餐饮底商。刘滔表示：“有外卖平台可以解决这个问题，它们能够调动整个区域的力量来服务你，就不一定需要园区内有大量的商业。”

科兴近期翻新了大堂和电梯厅，并在电梯口增设了遮雨连廊（图片）

过去，科兴的晚餐消费十分火爆，加班至深夜的员工需要在此解决晚餐。然而，自2022年后，堂食比例持续下降。即使白天人流有所恢复，晚餐时段的客流量也难以回到从前。

腾讯搬离后，商业收缩更为明显。G层的阿嬷手作不再人潮涌动，大部分餐馆客流量锐减，部分店铺也因此退出科兴。张丽也注意到了这些变化：“人流从5月中旬开始逐渐减少，地下车库的车位也空了很多，以前总是停满找不到位置，现在则多了不少空位。”

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如何适应互联网公司的作息节奏，是科兴多年来一直努力的方向。科兴园区内拥有一些看似不起眼却至关重要的基础设施，在建设之初，这些设施在国内也属先进。

其中一项便是空调系统。互联网公司上下班时间不固定，常有员工工作到深夜甚至凌晨。写字楼的中央空调通常是整栋楼统一开关，若科兴按普通写字楼的作息时间关停空调，则无法满足需求。

科兴是国内最早采用水蓄冷系统的园区之一。园区地下建有两个约10米深的水池，可储存6万立方米的水。在电价较低的用电低谷期，制冷设备将水冷却至4-7摄氏度储存起来；在用电高峰期，则利用这些冷水为大楼供冷，减少主机运行时间，节省电费。蓄冷技术还能提前储存冷量，在中央空调关闭后仍可随时取用，使园区供冷更加灵活，无需主机整夜运行。

电力系统也专为不间断运营设计。园区从不同变电站接入了5条电力专线，自建成以来从未发生过停电。这对入驻科兴的科技企业至关重要，腾讯的机房供电不能中断，部分互联网公司的数据中心也设在科兴。

午后，人们在中庭观看网球比赛（图片）

科兴园区设有5000多个停车位。为解决传统刷卡进出效率低的问题，园区在建成后便采用了车牌识别无卡系统，是国内较早应用此技术的园区之一。

除了硬件设施，科兴的物业服务也积极配合游戏公司的需求。多位游戏公司员工表示，当企业有重要产品上线时，科兴会主动配合进行宣传布置，且是免费的。腾讯的《无畏契约》上线时，东门中庭曾摆放一个可动的巨型KO雕塑；《三角洲行动》上线时，中庭布置了游戏中的直升机模型；创梦天地的《卡拉彼丘》手游上线时，园区也在各入口处悬挂了主题装饰。

《卡拉彼丘》手游上线时在科兴的布置（图片）

科兴将此归结为园区与企业的关系：“我们认为与客户之间是一种合作、共生的关系，而非传统的商业物业租赁关系。”

然而，“共生”也伴随着代价：当最大的“共生体”离开，其余部分需要经历阵痛。

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腾讯的搬迁，是刘滔参与科兴运营工作以来最重要的一件事。“这是我们最大的变数，但从园区打造的角度来看，也是最大的机遇。”他说道。

搬迁分批进行。2025年10月，魔方工作室群作为首批部门迁入企鹅岛；到2026年春节前后，光子工作室、IEG Global及数十个中台部门将陆续迁出。搬迁多安排在周末，整个过程持续近一年。

周末，搬家公司将腾讯员工打包好的行李运往企鹅岛（图片）

据相关平台数据显示，科兴在鼎盛时期的整体出租率接近99%，写字楼均价可达180元/平方米/月，房源供不应求，几乎没有议价空间。截至2026年6月，据中介报价，科兴写字楼租金区间集中在115至130元/平方米/月左右。

科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其离开不足以左右整个科创园区市场。“价格是由市场形成的，并非某个企业能够决定。”

刘滔接着谈到了腾讯搬走后科兴的另一面。“我们也看到了园区注入了新的活力。”他表示，过去腾讯占据的比例较大，园区许多服务都围绕其展开，例如其食堂仅对内部开放。“腾讯离开后，我们将更加开放，整个园区的生态也会更加多元化。”

腾讯的“搬迁信息卡”（图片）

科兴当前面临的首要任务是吸引新企业入驻。科兴方面认为，商业、人流和消费等问题的根源在于出租率。科兴的招商对象涵盖各类企业，从免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小企业，再到上市公司级别的大客户。他们不打算以公司规模设门槛，因为如此庞大的体量需要不同类型、不同规模的企业来填充。

例如，园区内从事新能源业务的易储公司原本在两栋楼分开办公，一直希望集中到一起。腾讯退租后，易储向科兴提出了扩租需求；也有外部企业得知有大面积空置后，主动前来洽谈。

腾讯退租的楼层将进行整体翻新。刘滔介绍：“‘天地墙’（指装修中的顶、地、墙三面）可见部分，包括电梯轿厢、门套、灯光等，都将进行整体改造。”部分空间将留给需要整层的大型企业自行装修，另一部分则会改造成可拎包入住的标准化工位，面向中小团队。

科兴所面对的市场环境比七年前更为复杂。全国范围内的写字楼和科技园区空置率均处于高位，科兴已于三年前进入存量运营阶段。空置带来的直接损失是租金收入的缺失，并可能伴随配套商业人气下滑、设施因使用率低而老化，以及园区整体品质下降。

刘滔对此并不十分担忧，他认为这是市场发展到某一阶段的必然结果。他相信科兴拥有扎实的基础，地处南山核心地段，与地铁零距离接驳，加上多年积累的服务经验和良好口碑，相比大多数园区具有更强的竞争力。

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除了腾讯之外，科兴还聚集了众多上市游戏公司，游戏产业一直是其重要的名片。在腾讯搬离之前，科兴已计划在园区内设立一个游戏孵化器。

2026年4月3日，科兴A1栋13楼挂上了“Gametopia 游托邦”的牌子。这是一个面向初创团队的游戏孵化器，一期占地5000平方米，由南山区工信局与科兴联合发起，创梦天地负责运营。

游托邦已开始运营（图片）

“游托邦”这一名称由南山区工信局构思。该项目由三个主体构成：科兴提供空间及基础服务，创梦天地贡献行业资源和运营能力，南山区则提供政策支持。

创梦天地高级副总裁兼游托邦总经理严佩诗表示，“游托邦”项目推进了一年，创梦天地于今年3月最终确定负责运营。加入后，创梦天地仅用三个月时间便完成了项目落地——4月正式揭牌，5月举办首期路演，6月开始有企业入驻。

“游托邦”的设立与腾讯搬迁有一定关联，但更多地源于科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的思考与判断。腾讯的退出留下了一块空白，需要新企业来填补。科兴目前的规划是，年营收在2000万至5亿元的企业将入驻总规模5万平方米的产业合作园；更早期的初创团队则进入孵化器，而“游托邦”正是后者。

在科兴期间，作者恰逢“游托邦”的一次路演。有意入驻的团队轮流上台展示项目，由评委打分。17个团队中有7个专注于AI原生游戏，不少团队的核心成员曾就职于腾讯，其中几位创业者过去就在科兴工作。

严佩诗将“游托邦”与其他城市的孵化器进行比较，认为科兴具备三方面优势：一是地理位置优越，科兴位于南山核心地段，配套成熟，游戏和AI团队的核心成员多具备高学历和大厂背景，不少已在附近安家。二是南山区的政策能够有效落地，包括首年低成本办公空间、按投放额补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”，以及针对个人的“人才补贴”，这些政策均有详细的落地细则和预算。三是创梦天地自身就是一家游戏公司，更能切实体会初创团队的需求。

科兴与南山区的科创游戏相关部门合作紧密（图片）

几乎所有受访者都表示：“南山区非常了解游戏及游戏企业。”在其他地方，游戏公司常常面临不被理解的困境：缺乏厂房，固定资产不多，财报上可能长期亏损。一位从事发行业务的创业者提到：“在一些区域办理贷款、开户时，对方看着报表会感到困惑，询问为何资产负债表上的资产如此之少？能否提供抵押物？”税务部门也可能因研发型公司前几年亏损的常态而进行电话询问或实地检查，以确认是否存在偷税漏税行为。

在南山区，这类误解要少得多。首批入驻团队之一的刘星于今年3月成立公司并落户南山区。融资到账后，他前往中国银行开立对公账户。他回忆，起初客户经理也曾怀疑“这是骗子公司”，一家二十余人的新公司每月工资支出却高达一百多万。后来，银行工作人员实地考察后，才理解这是一家游戏公司，并为其开通了特批通道，还询问刘星是否需要贷款。在刘星看来，全国真正能够理解游戏公司报表的区域，仅限于深圳南山、上海徐汇和成都高新等地。

严佩诗以乐观的态度看待“游托邦”、科兴、南山区乃至深圳的未来。“你看深圳最近发布的数据，去年（2025年）常住人口增加了近26万，位居全国第一。南山区本身在整个深圳就属于核心区域，无论在GDP、增长率还是上市公司布局方面都表现优异。我认为，无论是从深圳还是南山的视角来看，都不必过于焦虑。”

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张丽在科兴做了六年保洁工作。腾讯搬离，她并未感到特别大的影响。“人少了对我们的工作影响不大。”腾讯有自己的保洁团队，搬走时也一并离开了。她每月工资3600元，加上兼职收入可达四五千元。公司提供食宿，午餐由兼职的饭店提供，每月还能略有积蓄。她也不太担心腾讯搬走带来的影响，今年5月合同到期后，物业又与她续签了两年。

刘雪是腾讯的一名员工，她在科兴工作了五年，从实习生一路成长为正式员工，工位也从C座更换到D座。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，约作者在G层的润园四季椰子鸡餐厅见面。“我周末来科兴吃饭，感觉就像在‘炫耀’一样，朋友们肯定觉得我疯了，放假还要来科兴。”

刘雪指着“KX”的标识，联想到另一个知名园区（图片）

搬到企鹅岛后，刘雪最怀念科兴的厕所——干净、宽敞、没有异味。她住在宝安与南山的交界处，过去通勤到科兴约半小时。搬到企鹅岛后，虽然物理距离缩短，但通勤反而更慢。岛上没有地铁直达，只能依靠打车或接驳车。“那边的交通太不方便了，一路红灯很多，比来科兴还要慢。晚上10点以后，打车通常需要半小时以上，而且我已经是滴滴V7会员了，但大家都差不多，只能看谁运气不好。”

企鹅岛虽然更现代化，员工公寓月租两千出头，部分还能看到海景，但更换一个园区意味着需要重新适应。刘雪熟悉科兴哪部电梯的程序“比较笨”，中午哪家餐馆最快能吃完，冬天在哪里晒太阳最舒服。

这些都需要时间在新园区重新建立。

“这里有太多回忆了。”她一边说，一边与作者在科兴G层散步，感觉像是“忆苦思甜”。路过那些她过去天天经过的餐馆和咖啡店，她开始谈论这里的人，有些人跟随搬去了企鹅岛，有些人已离职，还有些调往了其他城市。她提到一位关系很好的同事，能力很强，承担了小组60%的KPI，但因外包身份，月薪8000元，一直未能转正。还有一位朋友，20岁出头就在腾讯升至高职，两次